2022年多项指标下滑房地产市场短期复苏承压

日前，国家统计局发布2022年房地产开发投资和销售数据尽管行业政策释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标依然下行，其中全国房地产开发投资同比下降10%，罕见进入两位数行列在业内人士看来，2022年，房地产市场供需双方将面临冲击和压力，数据指标将继续恶化，市场短期复苏将面临压力2023年，供给侧的修复会晚于销售侧乐观的情况下，2023年商品房销售面积同比会有小幅增长，价格会逐渐企稳

开发投资增速跌入两位数。

2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%，其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%房屋竣工面积86222万平方米，下降15%其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%

从数据表现来看，2021年全国房地产开发投资增速为4.4%，此后一路走低2022年4月，该指标进入负增长区间但也可以看出，12月单月投资和施工面积降幅略有收窄

2022年全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资压力较大上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，改善开发投资指标的总体思路是明确的，尤其是近期资产负债表优化的21条规划，将显著改善房企的资金状况和开发投资预期

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李表示，2022年开发投资下降10%，为年内最大降幅上一次楼市开发投资承压是在2015年去库存期间，当时开发投资仍增长1%可见2022年的楼市压力是前所未有的拖累开发投资的直接原因是前期土地出让和新开工，土地购置费和建设项目占开发投资的70%左右2022年土地出让下降53.4%，新开工下降39.4%，均为年内最大降幅

房地产市场缩水成为常态，房企拿地积极性也受到抑制2022年，全国房地产企业土地购置面积同比增速为—53.4%土地市场普遍下滑或萎缩50%如果排除城投等企业的现象，相关数据表现会更差

中指院数据显示，2022年，百强企业总拿地12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷TOP100门槛值为48亿元，比去年同期下降24亿元百强企业招拍挂权拿地总额占全国300个城市土地出让金的35.3%

商品房销售继续下滑。

伴随着冬季模式的开启，供需双方都保持观望。

从商品房销售和待售情况看，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%

截至2022年底，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%其中，住宅待售面积增长18.4%

在许多地方疫情严重，居民购房意愿低迷，居民收入预期没有明显改善的情况下，楼市活跃程度的恢复并不明显"中指院指数部市场研究总监陈文静分析，12月份商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7和4.6个百分点，但2022年累计同比降幅仍超过20%，且降幅继续扩大各地区累计销售面积同比降幅均有所扩大，其中西部和东北地区降幅较为明显，从销售金额来看，东部地区累计同比降幅较1—11月略有收窄，其他地区扩张趋势不变

严跃进表示，目前房屋销售数据普遍弱于预期，全年下跌近25%，显示购房需求面临阻力但是，在2023年，我们应该对这样的数据持乐观态度伴随着疫情过了高峰期，新一轮的社会经济刺激将会加速，房市势必会有不错的表现，出现转机

供给侧修复晚于销售侧。

对于未来的市场走势，陈文静直言，2023年，供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍将面临一定的下行压力在销售回暖步伐缓慢，土地成交萎缩，企业资金压力仍然较大等因素影响下，预计不会有明显好转，在保教楼基金的推动下，房屋完成度会有所提升，对房地产开发投资形成一定支撑但由于企业拿地谨慎，新开工持续收缩，开发投资下滑趋势难改

短期来看，需求端政策将进一步提速，符合条件城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间将不断释放，降低首付比例，降低房贷利率，优化区域限购等政策将继续跟进中指监测显示，近期北京，上海，杭州等核心城市购房情绪有所恢复预计未来伴随着政策的进一步优化和有效，更多核心城市的市场信心有望回升如果地方政策落实到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳乐观的情况下，2023年商品房销售面积同比会有小幅增长，价格会逐渐稳定

在李看来，目前的关键是稳定房价，这是不稳定的不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入和参与并购和纾困进一步，房企资金链也难以改善最近的政策努力是显而易见的，包括不设利率下限，以对冲房价下跌的预期，鼓励需求进入市场2023年上半年，预计在疫情后的休养生息，预期恢复，基本面企稳期间，量价将继续下行，但在2022年基数较低的基础上，跌幅可能会有所收窄下半年，量价和预期会逐渐企稳

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